dokumentacija

PURES 2010: kdaj ni obvezen?

Od leta 2010 velja v Sloveniji Pravilnik o učinkoviti rabi energije v stavbah, poznan tudi kot “PURES 2010”. Večina ljudi, ki želi zgraditi hišo, ve o njem zelo malo, razen morda tega, da so zahteve v primerjavi z prejšnjim pravilnikom (PURES 2008) višje. Pravilnik velja za gradnjo novih stavb in rekonstrukcijo obstoječih stavb oz. njihovih posameznih delov. Nas sedaj zanima, ali je možno pridobiti gradbeno dovoljenje za projekt, če ne izpolnjuje vseh zahtev PURES-a? Odgovor je da, ampak samo v nekaterih primerih.

V PURES-u 2010 je, razen zaostrenih zahtev glede izolativnosti fasad, streh in oken, najbolj zanimiva sprememba obvezna raba obnovljivih virov energije (OVE), kot so: sončni kolektorji, biomasa, geotermalna energija in energija vetra. PURES 2010 določa, da mora vsaj 25% energije, ki jo stavba uporablja za gretje, hlajenje, pripravo tople vode in pogon naprav izhajati iz obnovljivih virov. To se v družinskih hišah običajno prevede v sončne kolektorje ali toplotne črpalke.

solarnikolektorji

Solarni kolektorji na strehi (vir slike electronicproducts.com)

Čeprav osebno zagovarjam PURES in ga vidim kot nujen ukrep v naši energetsko prepotratni družbi, razumem, da izpolnitev vseh zahtev za nekatere investitorje predstavlja veliko težavo. Poglejmo potem, kakšne so izjeme v PURES-u:

Kdaj ni obvezna uporaba PURES-a?

PURES 2010 ni obvezen pri rekonstrukciji stavbe oz. njenega posameznega dela, kjer se posega v manj kot 25 odstotkov površine toplotnega ovoja (npr. manjši prizidki); v tem primeru je potrebno izpolniti samo zahteve iz Tabele 1:

“Pri rekonstrukciji stavbe oziroma njenega posameznega dela, kjer se posega v manj kot 25 odstotkov površine toplotnega ovoja stavbe oziroma njenega posameznega dela, pri investicijskih in drugih vzdrževalnih delih, ali če se gradi ali rekonstruira stavba z bruto tlorisno površino, manjšo od 50 m2, morajo biti dela izvedena tako, da so izpolnjene zahteve glede toplotne prehodnosti iz tabele 1 točke 3.1.1 tehnične smernice za graditev TSG-1-004 Učinkovita raba energije.”

tabela1

TABELA 1 točke 3.1.1, TSG-1-004 (Vir slike)

Drugače PURES 2010 velja za vse stavbe, razen za:

  • stavbe za promet in izvajanje elektronskih komunikacij,
  • rezervoarje, silose in skladišča,
  • nestanovanjske kmetijske stavbe,
  • stavbe za opravljanje verskih obredov, pokopališke stavbe,
  • nadstrešnice, javne sanitarije, zaklonišča ipd.,
  • industrijske stavbe, ki se ne ogrevajo ali klimatizirajo na temperaturo v prostorih, višjo od 12 ºC, ali katerih notranji viri toplote zaradi tehnoloških procesov nadomeščajo v času ogrevanja več kot polovico toplotnih izgub ali so v času ogrevanja praviloma odprte več kot polovico delovnega časa.

Vir: Uradni list RS, št. 52/2010 z dne 30. 6. 2010

Na kaj je treba biti pozoren pri nakupu parcele za gradnjo hiše

Če iščete parcelo za gradnjo vaše družinske hiše verjetno ste že opazili, da je stvar bolj zapletena, kot izgleda na prvi pogled. Večina ljudi ne kupuje parcel vsak dan, in za njih je nakup nepremičnine življenska investicija, za katero bodo dali večino svojih prihrankov. Ravno zaradi tega je zelo pomembno, da smo zelo pozorni pri nakupu, ker lahko pride do zapletov, ki vas lahko drago stanejo ali pa so zelo težko rešljivi. Zato je boljše, da se z morebitnimi težavami seznanimo čim prej. V tem članku boste našli nekaj pomembnih točk, na katere morate paziti pred nakupom parcele, kjer misliti kasneje zgraditi vašo hišo:

na kaj paziti pri nakupu parcele

Parcele za gradnjo: ni vse zlato, kar se sveti! (Vir slike: rosybee.com)

1) Opozorilni znaki pri prodajalcu:

Bodite posebej sumničavi, če se prodajalcu zelo mudi, če ne zna odgovarjati na vsa vaša vprašanja, če je cena nepremičnine nenormalno nizka brez očitnega razloga, če želi sam napisati in podpisati pogodbo, če zahteva od vas denar zelo hitro in v gotovini, če vam ne pokaže osebnega dokumenta ali nekaterih dokumentov o parceli…

2) Nepremičnina naj bo brez bremen:

Seveda lahko zaupate vaš nakup nepremičninskemu agentu, ki bo preveril pravno stanje parcele in za njega odgovarjal s svojim zavarovanjem. Pri izbiri nepremičninskega agenta bodite pozorni na to, ali sploh ima licenco in če jo ima, kakšno. Provizije nepremičniskih agentov so običajno od 1 do 2 % vrednostni nepremičnine.

Če se lotite nakupa v lastni režiji boste morali pregledati pravno stanje nepremičnine sami.

Najprej zahtevajte zemljiškoknjžni izpisek za parcelo, ki jo nameravate kupiti. Izpisek naj bo čim novejšega datuma. Sami ga lahko pridobite brezplačno na spletni strani zemljiške knjige, (to so javni podatki). V nekaterih primerih je potrebno iti osebno na sodišče kraja, kjer se parcela nahaja. Nekatere nepremičnine niso vpisane v zemljiški knjigi, a večinoma gre v takih primerih za stanovanja (v tem primeru je treba preveriti celotno verigo pogodb do sedanjega lastnika in zemljiškoknjižni izpisek parcele, na kateri stoji stavba, za kar se priporoča strokovna pravna pomoč).

V zemljiškoknjižnem izpisku preglejte, da ni nobenih plomb ali pravic tretjih oseb: hipoteke, služnosti … v primeru kakršnekoli obremenitve se priporoča posvet s strokovnjakom.

V kupoprodajni pogodbni naj bodo podatki o nepremičnini enaki, kot so napisani v zemljiški knjigi. Preverite številko parcele (če na parceli stoji hiša pa tudi številko stavbe), katastrsko občino, površino zemljišča, imena sedanjih lastnikov, naslov ipd. Preverite tudi dogovorjeno ceno parcele. Ko boste imeli overjetno pogodbo ne pozabite na to, da morate vpisati svoje lastništvo v zemljiško knjigo.

Če na parceli obstaja že kakšna hiša bodite pozorni na to, da morajo vse hiše zgrajene po letu 1967 imeti gradbeno dovoljenje. Prodajalec vam ga mora pokazati, drugače je možno, da boste kupili črno gradnjo in postali odgovorni zanjo.

3) Parcela mora biti zazidljiva, z možnostjo gradnje take hiše, kot si jo želite:

Od prodajalca zahtevajte čim novejšo lokacijsko informacijo, s katero boste ugotovili:

  • Ali je parcela sploh zazidljiva (naj ne bo namenjena kmetijstvu, gozdu, itd.)
  • Kakšna je namenska raba parcele (kaj se da tam zgraditi): hišo, šolo, športno dvorano?
  • Kakšne so zahteve občine glede oblike hiše na tej parceli (ali je morda obvezno, da ima moja hiša dvokapno streho sive barve? Koliko nadstropij lahko ima itd.)

Preverite tudi:

  1. Kateri priključki so že na parceli, kateri pa je možno pripeljati do parcele (tudi kje se nahajajo in čez katera tuja zemljišča jih bo treba napeljati): vodovod, kanalizacija, elektrika, telefon …
  2. Ali je dostop do parcele sploh možen? Čez občinsko cesto ali služnostno cesto? Ali bo parcela dostopna v primeru snega? Ali boste morali sami zgraditi dostopno cesto, v tem primeru, čez katere parcele in čigave so?
  3. Ali obstajajo kakšne služnosti čez parcelo? Ali ima nekdo pravico do prehoda,  dovoza, parkiranja, polaganja kablov … čez vašo bodočo parcelo?
  4. Naklon: parcele v naklonu so načeloma cenejše, ker je gradnja na njih dražja. Parcelo je tudi težje izkoristiti v celoti. Posebej je treba paziti, če je naklon proti severu, ker bo hiša bolj temna in mrzla in bodo stroški za ogrevanje višji.
  5. Osončenje: tudi če je parcela ravna ali nagnjena proti jugu ima lahko drevesa, hribe ali sosedne stavbe, ki ji delajo senco,
  6. Ali se parcela nahaja na poplavnem območju?
  7. Ali je teren plazovit?
  8. Kakovost tal: skalnata tla včasih potrebujejo miniranje pri izkopu, medtem ko je npr. na Ljubljanskem barju potrebno zelo globoko pilotiranje,
  9. Bližina motečih dejavnosti, kot so avtoceste, klavnice, daljnovod, farme …
  10. Nevarne dejavnosti na parceli, ki so se odvijale v preteklosti, posledica katerih pa je lahko npr. onesnaženje zemlje s kemikalijami

4) Faktorji, ki so lahko pomembni za vašo konkretno situacijo:

  • Bližina javnega prometa,
  • Šole, vrtci, trgovine …
  • Kakšen bo promet zjutraj, ko se boste peljali v službo,
  • Kakšni so sosedi (priporočam, da greste nekajkrat na sprehod po okolici ob različnih urah ter ob različnem vremenu in seveda, da se malo pogovarjate z bodočimi sosedi, če jih srečate),

4) Dotatni stroški ob nakupu parcele za gradnjo hiše

  • Na občini se pozanimajte, koliko bo znašal komunalni prispevek,
  • Če na parceli stoji kakšen objekt, ne pozabite na stroške obnove ali morebitne rušitve,
  • Seveda ne pozabite na stroške projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD). Priporoča se pridobiti vsaj dve ali tri ponudbe, da boste lažje primerjali. Svoje povpraševanje za projektno dokumentacijo lahko pošljete tudi nam in mi vam bomo z veseljem odgovorili.

Ali potrebujem gradbeno dovoljenje za nadstrešek? (Ali lopo, ali savno, ali zimski vrt …).

POSODOBITEV: Odkar smo napisali ta članek se je zakonodaja malenkost spremenila. Priporočam, da v primeru dvoma v pravilnost podatkov preverite zadnjo verzijo Uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje.

Stranke me pogosto sprašujejo, ali je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje za postavitev nadstreška za avtomobile. Podobno velja za garaže, lope, ute, drvarnice, senčnice, letne kuhinje, savne, zimske vrtove in vetrolove. Vas zanima? Berite naprej, kako je z gradbenim dovoljenjem za gradnjo nadstreškov in podobnih manjših objektov.

gradbeno dovoljenje za nadstrešek

Pogosto vprašanje: “ali potrebujem gradbeno dovoljenje za avtomobilski nadstrešek?” Vir slike

(1) Prvo vprašanje je ali je vaš nadstrešek (ali lopa, ali savna …) skladen s prostorskim aktom in ali imate pravico graditi na tej parceli:

Potrebno je upoštevati prostorske akte in druge predpise pristojne Občine. Preveriti moramo:

  • Koliko enostavnih in nezahtevnih objektov dopušča prostorski akt,
  • Kakšni so dovoljeni minimalni odmiki (običajno polovica višine nadstreška, lahko tudi manj),
  • Kakšna je dopustna namenska raba,
  • Upoštevati je potrebno morebitne zahteve za izgled, velikost in uporabo materialov na tem območju (nadstrešek ne sme s svojo velikostjo, materiali itd. kvariti splošnega videza prostora).
  • Z gradnjo enostavnega ali nezahtevnega objekta ne smemo presegati maksimalnega faktorja pozidanosti, ki ga določa prostorski akt,
  • Če se nadstrešek nahaja v varovalnem pasu, je potrebno pridobiti soglasje pristojnega organa.

Nazadnje, pravico za graditi imate, če ste lastnik parcele. Če niste lastnik ali obstaja več lastnikov, je najprej potrebno odvetniško urediti pravice.

(2) Če izpolnjujete vse pogoje iz prve točke, je v nadaljevanju potrebno ugotoviti, ali je vaš bodoči nadstrešek nezahteven ali enostaven objekt1:

  • Če je površina nadstreška manjša od 30 m2 gre za ENOSTAVEN objekt (glej točko “a”),
  • Če ima nadstrešek med 30 in 50 m2, potem je NEZAHTEVEN objekt (glej točko “b”).

a) NADSTREŠEK JE ENOSTAVEN OBJEKT:

Če je nadstrešek enostaven objekt ga lahko zgradite brez gradbenega dovoljenja2, seveda če je njegova postavitev skladna s prostorskim aktom, kot je opisano v prvi točki.

b) NADSTREŠEK JE NEZAHTEVEN OBJEKT:

Če je nadstrešek večji od 30 m2 in manjši od 50 m2 zanj potrebujemo gradbeno dovoljenje2, ampak postopek je precej bolj enostaven, kot za družinsko hišo. Zahtevo oddamo na posebnem obrazcu, h kateremu je samo potrebno priložiti:

  • prikaz lege objekta na zemljišču z navedbo odmikov objekta od parcelnih mej sosednjih zemljišč,
  • značilne prereze  ter oblikovanje objekta in terena,
  • soglasja pristojnih soglasodajalcev,
  • dokazilo o pravici graditi (običajno je to dokazilo, da ste lastnik parcele).

Kaj pa uporabno dovoljenje za nadstrešek, lopo, savno …?

Uporabno dovoljenje ni potrebno za začetek uporabe enostavnega in nezahtevnega objekta ter enostanovanjskih stavb2.

Imate še vprašanja?

 

Literatura in viri:

1. Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, Ur. l. RS, št. 18/2013 z dne 1. 3. 2013.

2. Zakon o graditvi objektov, Ur. l. RS, št 102/2004 (14/2005 popr.), Spremembe Ur. l. RS, št. 120/2006 Odl. US: U-I-286/04-46, 61/2010-ZRud-1 (62/2010 porpr.), 20/2011 Odl. US:  U-I-165/09-34

Potrebujem dobrega arhitekta!

iščem dobrega arhitekta-“Potrebujem dobrega arhitekta!”

– “Ali poznate kakšnega dobrega arhitekta?”

-“Ali mi lahko priporočiš dobrega arhitekta?”

-“Ali mi lahko študent naredi projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja?”

Če ste si kdaj postavljali taka ali podobna vprašanja niste edini! Načeloma ima taka vprašanja vsak, preden začne z gradnjo lastne hiše.

Če že poznate nekoga, ki se s tem ukvarja in ste v preteklosti z njim že sodelovali, je odločitev precej lažja. Če ste bili zadovoljni z njihovim delom, ga enostavno ponovno najamete. Če pa še  niste nikoli gradili, ali pa imate morda slabe izkušnje z vašim arhitektom, se ponavadi obrnete na znance in prijatelje, ki so pred kratkim gradili. Verjetno je v vaših krogih nekdo, ki je pred kratkim pridobil gradbeno dovoljenje za hišo, prizidek ali kaj drugega. V tem primeru ga lahko vprašate:

  • Ali je bil zadovoljen z delom arhitekta?
  • Koliko je stal projekt? (v pripravi je prispevek z naslovom “Koliko stane gradbeno dovoljenje?”)
  • Kako dolgo je trajal postopek pridobitve gradbenega dovoljenja? Če se mu zdi, da je trajalo predolgo, ga vprašajte, zakaj tako  misli. V prihodnjih prispevkih bomo videli, da obstaja več razlogov oz. krivcev, zaradi katerih se pridobitev gradbenega dovoljenja lahko zavleče).
  • Ali lahko vidim kakšne reference?

In s tem zadnjim vprašanjem pridemo do zelo pomembne točke: arhitekt, ki je pravi za vašega prijatelja, ni nujno najboljši za vas. Zakaj? Ker smo si ljudje (in naši okusi, naši projekti) tako različni. Za boljšo ponazoritev,  nekaj skrajnih primerov: arhitekt, ki se ukvarja samo z gradnjo bolnic, morda ne bo najboljša izbira za vaš prizidek k stanovanjski hiši. Velik projektivni biro, ki dela športne dvorane in skrajno inovativne projekte v slogu arhitekturne princese Zaha Hadid bo morda malce predrag (in premalo angažiran) za vaš vikend na Dolenjskem. In tako naprej. Nadalje je pomembno, da se ne omejujete s tem, kar vidite pri prijateljevi gradnji. Obstaja možnost, da zna dober arhitekt projektirati tradicionalne slovenske hiše in istočasno zelo moderne objekte. Vse je odvisno od posameznika. Pokličite ga ali mu pišite. Če ne odgovori na vaš prvi kontakt v roku največ enega tedna, ga izbrišite s seznama potencialnih kandidatov. Če ne odgovori na enostavno povpraševanje, predstavljajte si kako bo, ko boste od njega (nje) potrebovali kaj bolj zahtevnega. S tem ne mislim, da ga morate odpisati, če vam ne  pove takoj,  koliko bo stal projekt. Kot bomo videli kasneje, je cena projekta odvisna od več dejavnikov in je za sestavo kakovoste ponudbe potrebno že kar nekaj dela. Skratka, arhitekt mora pokazati, da ima interes in čas za vaš projekt.

“Ne poznam nobenega arhitekta ampak poznam študenta arhitekture, ki mi bo naredil projekt za nekaj sto evrov!”

Tudi to smo že velikokrat slišali … in takoj nato še „Vsi arhitekti so bili enkrat študenti“. Vsi študenti (večina že v srednji šoli) znajo risati “hiše”. Ker imajo malo izkušenj in nizke stroške  vam za svoje risbe lahko ponudijo zelo nizko cenoČe je to dejansko vse kar potrebujete, potem je študent brez izkušenj lahko prava izbira. Če pa imate namen graditi in potrebujete dober projekt v doglednem času, potem izberite arhitekta s seznama pooblaščenih arhitektov Zbornice za arhitekturo, ki vam bo naredil projekt, skladen z zakonodajo in zanj tudi odgovarjal. Arhitekti, ki jih na tem seznamu ni, se ne morejo podpisati pod noben projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja. Projekt za hišo zaupati študentu arhitekture je približno tako, kot iti na operacijo k zdravniku, ki posluje na črno in brez licence.

V primeru, da pa ne poznate nobenega arhitekta, in nimate znancev, ki bi pred kratkim gradili in ste se odločili, da boste svojo investicijo zaupali nekomu z izkušnjami, potem imate dve možnosti:

Vedno lahko vprašate “strica Googla”! Ali pa  vprašate nas in mi vam bomo z veseljem pomagali!

Slika: Vitruvijski človek, Leonardo da Vinci 1492. Vir

Kako pridobiti gradbeno dovoljenje

Običajno je prvo vprašanje vseh strank: “Kako pridobim gradbeno dovoljenje?”. Večina ljudi ve, da ga potrebuje,  obstajajo pa tudi primeri, ko to ni potrebno. Drugo vprašanje pa je po navadi: “In koliko gradbeno dovoljenje stane ?”.  Začnimo na začetku!

kako pridobiti gradbeno dovoljenje

Kaj je “gradbeno dovoljenje”?

Gradbeno dovoljenje je odločba s katero Upravna enota dovoli gradnjo določenega objekta.

Kako pridobiti gradbeno dovoljenje?

Večino ljudi zanima, kako pridobiti gradbeno dovoljenje za gradnjo hiše. Vseeno poglejmo, kakšen je splošen postopek, ker je načeloma enak za hiše, prizidke, poslovne objekte itd.

Najprej potrebujete zazidljivo parcelo. Če je vaša parcela zazidljiva ali ne se preveri v območnem prostorskem aktu. Potem je potrebno  preveriti  ali je vaš tip gradnje  na parceli dovoljen, kar je  razvidno iz lokacijske informacije, ki jo pridobite na vaši Občini. Lokacijska informacija ni draga (trenutno stane okoli 20 €) in nam pove veliko stvari o parceli, kjer nameravamo graditi.

Druga stvar, ki jo potrebujemo, je geodetski posnetek. Kaj je geodetski posnetek? To je natančen izris vaše parcele,  s svojo točno obliko in z višinskimi kotami. Še posebej pri manjših parcelah ali parcelah v naklonu je geodetski posnetek ključnega pomena. Nemogoče je projektirati hišo, če sploh ne vemo, kakšna je točna oblika parcele.

S pomočjo lokacijske informacije in geodetskega posnetka, skupaj z željami stranke, arhitekt pripravi IDEJNO ZASNOVO (IDZ). Kaj je Idejna zasnova? To je prvi prikaz vašega projekta. V Idejni zasnovi so risbe in opis projekta. Idejno zasnovo pošljemo soglasjedajalcem (npr. Elektro Ljubljana, Petrol Plin, Občina …) in oni nam dajo PROJEKTNE POGOJE. Projektni pogoji so pogoji za gradnjo našega objekta. Npr., vaša občina vam lahko postavi pogoj, da ne smete graditi bližje od 2 m od občinske ceste. Če hočemo pridobiti gradbeno dovoljenje je potrebno upoštevati vse zahteve, ki izhajajo iz projektnih pogojev.

Building an Affordable House: Trade Secrets to High-value, Low-cost Construction

Ko enkrat imamo vse projektne pogoje se lahko lotimo PGD-ja, to je, PROJEKTA ZA GRADBENO DOVOLJENJE. Ponovno narišemo objekt in ga opremimo z opisom, vendar tokrat veliko bolj natančno kot v idejni zasnovi. V PGD-ju je potrebno upoštevati vse zahteve, ki izhajajo iz projektnih pogojev. V PGD-ju imamo že več načrtov, vedno pa vsaj vodilno mapo (kazalo, splošen opis projekta) in načrt arhitekture (opis arhitekturnih rešitev, risbe …). Potrebno je  narediti tudi druge načrte, npr. načrt gradbenih konstrukcij, načrt električnega priključka, itd. Kateri načrti bodo potrebni je zelo odvisno od projekta. Načeloma za enostanovanjsko hišo na komunalno urejeni parceli (t. j., z vsemi priključki na parceli) potrebujemo zelo malo dodatnih načrtov, medtem ko bomo za večje, npr. poslovne ali industrijske objekte,  potrebovali veliko več načrtov (načrt gradbenih konstrukcij, načrt električnih inštalacij, načrt telekomunikacij, itd.).

PGD (Projekt za gradbeno dovoljenje) ponovno pošljemo soglasodajalcem in oni preverijo, če smo upoštevali navodil iz projektnih pogojev. Če so zadovoljni nam pošljejo nazaj svoje SOGLASJE. PGD z vsemi soglasji oddamo na pristojni UPRAVNI ENOTI, skupaj z vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja. 

Upravna enota preveri vso dokumentacijo in nam v primeru  pomanjkljivosti pošlje zahtevo za DOPOLNITEV vloge z določenim rokom. Ko je projektna dokumentacija (vloga) popolna, Upravna enota izda GRADBENO DOVOLJENJE za naš objekt. 

Ali se projektiranje konča pri gradbenem dovoljenju? Načeloma ne, ker gradbeno dovoljenje pomeni samo, da lahko objekt gradimo. Projekt ni dokončan dokler ne pridobimo uporabnega dovoljenja za objekt. Ampak več o tem naslednjič.